Scheidung und Haus: Immobilie bewerten für den Zugewinnausgleich

Bei einer Trennung ist die gemeinsame Immobilie oft der größte Vermögenswert und leider häufig auch der größte Streitpunkt. Wer behält das Haus? Wie wird ausgezahlt? Und wie viel ist es überhaupt wert? Ein neutraler Wert hilft, diese Fragen sachlich zu klären, auch wenn die Gefühle gerade alles andere als sachlich sind.

Zugewinnausgleich: Warum der Wert so wichtig ist

Haben Sie keinen Ehevertrag geschlossen, leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Endet die Ehe, wird der Vermögenszuwachs ausgeglichen, den beide Partner während der Ehe erzielt haben (§ 1378 BGB). Dafür werden für jeden Partner zwei Werte verglichen:

• Anfangsvermögen: das Vermögen bei der Eheschließung (§ 1374 BGB). Erbschaften und Schenkungen während der Ehe werden grundsätzlich hinzugerechnet, zählen also nicht als Zugewinn. Deren Wertsteigerung kann allerdings schon Zugewinn sein.
• Endvermögen: Bei einer Scheidung ist Stichtag der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird, also die Rechtshängigkeit (§ 1384 BGB).

Gehört die Immobilie ganz oder teilweise zum Vermögen, braucht es also oft einen Wert zu einem oder sogar zu zwei Stichtagen, manchmal Jahre zurück. Welche Stichtage in Ihrem Fall relevant sind, klären Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt. Ich ermittle den Wert dann für genau diese Stichtage.

Typische Lösungen für das gemeinsame Haus

• Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Hierfür braucht es einen belegbaren Wert und meist eine Finanzierung.
• Verkauf und Aufteilung des Erlöses: ein klarer Schnitt, der beiden die Neuorientierung erleichtert.
• Zeitweise Weiternutzung: etwa, bis die Kinder die Schule beenden. Hier sind klare schriftliche Vereinbarungen wichtig.
• Teilungsversteigerung: der letzte Weg, wenn keine Einigung gelingt (§§ 180 ff. ZVG). Sie dauert oft lange und bringt häufig ein schlechteres Ergebnis als ein freihändiger Verkauf.

Neutral und nachvollziehbar bewerten

Ein Gutachten schafft eine sachliche Basis, auf die sich beide Seiten stützen können. Besonders hilfreich ist es, wenn beide Partner das Gutachten gemeinsam beauftragen. Das stärkt die Akzeptanz des Ergebnisses und spart oft ein zweites Gutachten.

Darlehen, Grundbuch und Steuern nicht vergessen

• Bank: Sind beide Partner Darlehensnehmer, haften beide weiter, auch wenn einer auszieht. Aus der Haftung entlassen werden kann ein Partner nur mit Zustimmung der Bank. Klären Sie früh, ob und zu welchen Konditionen sie mitspielt.
• Grundbuch: Die Übertragung eines Miteigentumsanteils muss notariell beurkundet werden.
• Grunderwerbsteuer: Übertragungen zwischen Ehegatten sowie zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG).
• Einkommensteuer: Wird ein Anteil gegen Ausgleichszahlung übertragen, kann das unter Umständen als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gelten, wenn die Immobilie vor weniger als zehn Jahren erworben wurde (§ 23 EStG). Ob eine Ausnahme wegen Selbstnutzung greift, ist gerade bei Auszug eines Partners eine heikle Frage. Unbedingt vorher mit der Steuerberatung sprechen.

Checkliste für den Start

1. 1Grundbuchauszug und Darlehensunterlagen zusammenstellen
2. 2Grundrisse, Baubeschreibung und Energieausweis bereitlegen
3. 3Modernisierungen der letzten Jahre dokumentieren, mit Datum und Kosten
4. 4Stichtage mit der Anwältin oder dem Anwalt klären
5. 5Wert neutral ermitteln lassen

Mehr zum Thema finden Sie auf der Seite Scheidung & Zugewinnausgleich.

Stand: November 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.