Kaum ein Thema hat Eigentümern in den letzten Jahren so zuverlässig den Schlaf geraubt wie die Heizung im Keller. Seit dem 29. Juli 2026 gibt es dazu Neues: Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geworden, und die bisherige Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen müssen, ist gestrichen. Also alles entspannt? Jein. Der Kessel im Keller redet beim Immobilienwert weiterhin kräftig mit.
Was sich geändert hat
- Die 65-%-Regel ist weg. Die bisherigen Vorgaben dazu (früher §§ 71 ff. GEG) sind entfallen. Beim Heizungstausch können Eigentümer wieder zwischen vielen Optionen wählen, von der Wärmepumpe über Fernwärme und Biomasse bis zur Gas- oder Ölheizung (§ 42 GModG).
- Das pauschale Betriebsverbot für 30 Jahre alte Kessel ist ebenfalls entfallen (früher § 72 GEG).
- Neu: die „Bio-Treppe“ für Gas- und Ölheizungen. Wer nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss sicherstellen, dass ein wachsender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammt: mindestens 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040 (§ 43 GModG). Alternativ lässt sich die Pflicht teilweise über Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen.
- Angekündigt: eine Grüngas-/Grünheizölquote. Das Gesetz sieht vor, dass die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein weiteres Gesetz vorlegt, nach dem Brennstofflieferanten ab 2045 nur noch klimaneutrale Brennstoffe für Gebäudewärme in Verkehr bringen dürfen (§ 42a GModG). Wie das genau aussieht, steht noch nicht fest.
Was geblieben ist
- Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss eine ungedämmte oberste Geschossdecke (oder alternativ das Dach) innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt (§ 35 Abs. 3 GModG). Das betrifft Häuser, in denen der bisherige Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. Käufer rechnen das mit ein.
- Der Energieausweis bleibt Pflicht beim Verkauf (§ 80 GModG). Mehr dazu in meinem Beitrag zu Energieausweis und Verkauf.
Warum die Heizung beim Verkauf mitspricht
Käufer stellen drei Fragen: Wie alt ist die Heizung? Was ist als Nächstes fällig? Und was kostet mich das? Eine ungeklärte Heizungsfrage ist beim Preisgespräch ein beliebter Hebel, nach dem Motto „Da kommt ja noch was auf mich zu“. Seit dem neuen Gesetz kommt eine vierte Frage dazu: Wie teuer wird der Brennstoff, wenn ab 2029 Biogas oder Bioöl beigemischt werden muss? Wer die Antworten parat hat, verhandelt entspannter.
- Zustand und Alter der Heizung dokumentieren, am besten mit Wartungs- und Schornsteinfegerprotokollen.
- Sanierungsbedarf realistisch einschätzen, statt ihn zu verschweigen oder zu dramatisieren.
- Energieausweis gültig und griffbereit halten.
- Kostenschätzungen für anstehende Maßnahmen einholen. Dann wird aus einem Bauchgefühl eine Zahl.
Verkaufen oder vorher sanieren?
Das ist keine Pauschalfrage. Manchmal lohnt sich die Modernisierung vor dem Verkauf, manchmal ist es klüger, die Immobilie mit klar benanntem Sanierungsbedarf anzubieten und den Preis entsprechend zu gestalten. Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt von Objekt, Lage und Ihrer Situation ab.
Wie ich Sie unterstütze
Ich ermittle den Wert Ihrer Immobilie nachvollziehbar und berücksichtige dabei Zustand und Energiethemen. Auf Wunsch koordiniere ich Fachleute für Energieausweis oder Kostenschätzung und begleite Sie durch den Verkauf.
Stand: November 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung.
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