Haus geerbt in Erding: Was tun bei Erbengemeinschaft und Immobilie?

Ein Elternhaus zu erben ist emotional und organisatorisch eine Herausforderung, besonders wenn mehrere Erben beteiligt sind. Wer behält das Haus? Wer wird ausgezahlt? Und was ist es überhaupt wert? Dieser Beitrag zeigt, wie Sie strukturiert vorgehen, ohne dass das nächste Familienfest zur Erbenversammlung wird.

Erste Schritte nach dem Erbfall

1. 1Erbfolge nachweisen: Um das Grundbuch zu berichtigen, verlangt das Grundbuchamt einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt in der Regel dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dafür nicht.
2. 2Grundbuch berichtigen: Beantragen die Erben die Eintragung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fällt dafür keine Grundbuchgebühr an (GNotKG, KV 14110). Die Kosten für den Erbschein bleiben davon unberührt.
3. 3Überblick verschaffen: Grundbuchauszug, Darlehen, Versicherungen, laufende Kosten.
4. 4Immobilie sichern: Heizung, Gebäudeversicherung und Instandhaltung laufen weiter, auch wenn noch nichts entschieden ist. Ein leerstehendes Haus sollten Sie der Versicherung melden.
5. 5Fristen im Blick behalten: Der Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie davon erfahren haben, anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Gehört eine Immobilie zum Erbe, gilt das auch dann, wenn ein Gericht oder Notar das Testament eröffnet hat. Wer das Erbe ausschlagen will, etwa wegen Schulden, hat dafür in der Regel nur sechs Wochen Zeit (§ 1944 BGB).

Die Erbengemeinschaft: Beim Verkauf müssen alle mitmachen

Mehrere Erben bilden zunächst eine Erbengemeinschaft. Über einen Verkauf oder eine Belastung der Immobilie können sie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Für die laufende Verwaltung, zum Beispiel eine notwendige Reparatur oder die Vermietung, reicht dagegen oft eine Mehrheit (§ 2038 BGB). Streit entsteht meist, weil jeder eine eigene Vorstellung vom Wert hat.

Vier Wege, mit der geerbten Immobilie umzugehen

• Verkaufen und den Erlös teilen: oft die einfachste Lösung, wenn niemand einziehen möchte.
• Ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus: Dafür braucht es einen belegbaren Wert und meist eine Finanzierung. Die Übertragung muss notariell beurkundet werden; Grunderwerbsteuer fällt bei der Teilung des Nachlasses unter Miterben nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
• Vermieten: Die Erben behalten das Objekt und teilen die Mieteinnahmen. Das erfordert klare Absprachen und Verwaltung.
• Selbst nutzen: Ein Erbe zieht ein, die anderen werden ausgezahlt oder erhalten einen Ausgleich.

Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Sie führt häufig zu schlechteren Ergebnissen als ein freihändiger Verkauf und sollte die Ausnahme bleiben.

Steuerliche Aspekte

• Erbschaftsteuer: Ob Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis, dem Wert des Erwerbs und den Freibeträgen ab. Aktuell gelten zum Beispiel 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel (§ 16 ErbStG).
• Familienheim: Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt das selbst genutzte Familienheim steuerfrei, wenn Ehegatten oder Kinder es zehn Jahre lang selbst bewohnen; bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
• Wertnachweis: Setzt das Finanzamt einen höheren Wert an als den tatsächlichen Verkehrswert, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG). Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige bestellt oder zertifiziert ist. Ob ein Gutachten im Einzelfall diese Voraussetzungen erfüllt, kläre ich vor der Beauftragung offen mit Ihnen. Auch ein Verkaufspreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall kann als Nachweis dienen.
• Verkauf nach dem Erbe: Die Erben übernehmen die Zehnjahresfrist des Erblassers für private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG). Hatten die Eltern das Haus erst vor wenigen Jahren gekauft, kann ein Verkaufsgewinn steuerpflichtig sein.

Die steuerliche Beurteilung im Einzelfall übernimmt Ihre Steuerberatung.

Welche Unterlagen Sie brauchen

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Grundbuchauszug
• Grundrisse, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (für den Verkauf vorgeschrieben)
• Nachweise über Modernisierungen

Fehlt etwas, ist das bei älteren Objekten eher die Regel als die Ausnahme. Ich beschaffe fehlende Unterlagen bei Behörden und Archiven.

Wie ich Sie unterstütze

Ich ermittle den Wert Ihrer Immobilie neutral und nachvollziehbar. Soll verkauft werden, übernehme ich die Vermarktung und begleite Sie bis zum Notartermin, diskret und persönlich.

Stand: November 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.